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典型案例

将借款本息转化为购房款所涉《商品房买卖合同》是否有效
发布时间:2020/6/18  阅读:56次

案情概要:

    汤龙等四人通过实际出借、接受他人债权转让的方法取得了对彦海公司合计2.6亿元的债权。由于彦海公司到期未偿还借款本息,双方随后签订《商品房买卖合同》,约定彦海公司将其名下房屋出售给四人,上述欠款本息转为已付购房款,剩余购房款待房产所有权变更登记完成后由汤龙等四人一次性支付给彦海公司。但之后彦海公司到期拒不履行房屋交付义务,主张案涉合同因违反法律“禁止流押”的规定而无效,就此形成纠纷。

争议焦点:

    案涉《商品房买卖合同》是否有效。

法条索引:

    《合同法》第52条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

    《物权法》第186条:“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”

律师解析:

    《物权法》第186条系禁止流押条款,意在禁止债权人基于债权到期前对债务人的优势地位,恶意损害债务人的合法权益。违反该规定的合同条款,因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效。

    但本案中的《商品房买卖合同》形成于为双方债权债务履行期届满之后,在彦海公司未偿还本息的情况下,经双方重新协商并对账,将借款关系转变为商品房买卖合同。因此,案涉买卖合同不具有“流押”性质,系合法有效。

风险提示:

    即使本案当事人在签订买卖合同时已认可将借款本息转变为已支付的部分购房款,但若诉讼中债务人请求法院基于民间借贷法律关系审查借款本息的合法性,法院有权予以审查,以避免债权人通过签订买卖合同等形式将违法高息合法化。本案的裁判说明法院始终注重打击民间借贷法律关系中的违法高息,超出合法范畴的借款本息,即使后续经双方合意转变为其他性质,亦不为法律所认可。

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