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典型案例

从陈某、夏某诉茂林房产公司商品房买卖合同纠纷一案看出卖人交付行为如何认定?
发布时间:2014-3-24  阅读:490次

从陈某、夏某诉茂林房产公司商品房买卖合同纠纷一案看出卖人交付行为如何认定?
推荐理由:
    1、本案涉及原告起诉、被告反诉、第三人参与诉讼,且标的额超过500万元,地方影响力较大。
    2、本案中,买卖双方约定了非主合同义务作为合同解除的条件,且法院依据该解除条件判决解除双方买卖合同关系,对非主合同义务不履行能否构成根本违约具有一定的判断价值。
    3、本案对于商品房买卖合同中的交付行为进行了明确界定,对于其他商品房买卖合同纠纷存在较大的借鉴意义。
案情简介:
    原告陈某、夏某于2012年3月27日与被告茂林公司签订商品房买卖合同20份,约定由原告向被告购买被告开发的茂林财富中心1-120、1-220、1-221、1-222、1-223、1-224、1-225、1-226、1-227、1-228、1-320、1-321、1-322、1-323、1-324、1-325、1-326、1-327、1-328房屋,24号车库、25号车库。双方约定,被告应当在2012年12月31日交付房屋,交房条件为所涉房屋取得交付使用备案文件。同日,双方签订补充协议一份,约定如下:1、被告为原告在所购房屋北立面部位加装透明观光电梯一部,电梯在房屋交付前安装调试完毕。电梯造价16万元,被告代办电梯设备购置、电梯井房土建等,并补贴电梯安装设备调试费用的一半即8万元,电梯权属归原告所有。2、被告同意1号楼验收后原告可对所购房屋先进行装修,并按照原告要求在约定的日子内对所购房屋局部变更,根据原告设计方案要求,被告负责拆除部分隔墙和管线。3、原告在2012年3月31日前支付购房款150万元、办理银行贷款279.5万元,余额在交房前全部付清。4、若被告未能在2013年3月底之前交房(办理房产证)或电梯没有安装好的,原告有权利要求退房。 协议签订后,原告与中国建设银行太仓分行办理了按揭贷款手续并支付了相关款项。2012年12月26日,被告向原告发出交房通知书,通知原告于2012年12月31日办理房屋交付手续。2012年12月28日,所涉房屋经验收合格。2013年4月1日,被告尚未取得房屋交付备案文件,且未将电梯安装完毕,原告于2013年4月25日诉至法院,要求解除双方所有商品房买卖合同关系,被告返还购房款453万元。诉讼过程中,被告于2013年6月6日取得商品房交付使用本案文件。
    被告答辩认为:1、原告未按照合同约定付清全部购房款,被告未交房系行使先履行抗辩权;2、被告已经于2012年12月25日书面通知原告交房,原告自己没有办理交房手续责任在原告;3、原告已经自行对房屋管线位置进行改建,应当认定为被告已经实际履行了交房手续;4、关于电梯的约定不属于商品房买卖合同范围之内,不应以商品房买卖合同内容之外的电梯内容作为就解除商品房买卖合同的条件。且被告的义务为代办电梯设备购置,但购置费用应该由原告负担,因原告未及时缴纳电梯购置费导致电梯未安装。被告据此提起反诉,要求原告支付剩余购房款100万元。
    庭审过程中,原告否认对房屋管线进行改建,并认为电梯购置费用应该先由被告负担,原告在结算购房款时一并结算。双方对其他事实没有争议。
争议焦点:
    1、双方约定若被告未能在2013年3月底之前交房(办理房产证)或电梯没有安装好的,原告有权利要求退房。该约定是否有效,原告是否可据此条件要求退房?
    2、若认定原告已经进行管线改造,是否可认定为被告已经符合交付条件且已经履行交付义务?
    代理意见:
撰稿人作为原告方代理人,发表了如下意见:
    1、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定,当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。原被告双方在商品房买卖合同中约定被告应该在2012年12月31日前讲取得交付使用备案文件的商品房交付买受人适用,逾期交付60日的,买受人有权解除合同。原被告双方签署的补充协议约定被告在2013年3月底不能交付所购房屋(办妥房产证)及电梯没有安装好,原告有权要求退房。事实上被告在2013年6月6日取得房屋交付备案文件,此时才符合商品房买卖合同中约定的交付条件,但电梯至今未安装好。原被告双方在商品房买卖合同及补充协议中约定的解除合同的条件已经成就,原告要求就诶出合同符合法律规定。
    2、双方关于管线位移的约定和合同解除条件的约定出自同一份补充协议,因此按照补充协议的内容行使解除权不受是否进行管线位移的影响,即被告方在签订协议时就应当预见到相应的风险及法律后果。商品房的交付应当是在符合交付条件的前提下,对房屋的占有由出卖人转移至买受人,物的风险随之转移的过程。本案的房屋直到起诉时尚未符合约定的交付条件,且钥匙一直保持在被告方所聘请的物业管理公司手中,原告从未取得对该房屋的管理权和所有权。因此,即使认定原告确实组织人员进场施工,也不等同于交付房屋。
判决结果:
    2013年10月18日,太仓市人民法院作出一审判决,采纳原告方代理意见,支持原告方全部诉讼请求,驳回被告全部反诉请求。

            撰稿人:周瑞昌、吴雪瑞,江苏周瑞昌律师事务所律师
                    

上一条:“情事变更”和“实际履行”构成结算合同纠纷的客观要求
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