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典型案例

谁卖了我的房子?——解析房屋买卖合同中的无权处分行为
发布时间:2011-1-14  阅读:539次

谁卖了我的房子?

                    ——解析房屋买卖合同中的无权处分行为

推荐理由:

     房屋不动产是居民最重要的财产之一,近年来房产纠纷不断增加,如何明确房屋权属,如何维护交易的稳定性是司法实践的重大课题。本案既涉及房屋权属认定问题,又涉及到无权处分的追认问题,具有极大的探讨意义。

案情简介:

    董某与王某系夫妻关系。1993年,夫妻二人所在单位实施房改政策,因董王二人名下已有一套房屋,为了符合福利分房的政策,董王二人商议将分得房屋登记在王某父亲王父名下。19971229,董某与王某经太仓市人民法院调解离婚。《民事调解书》中明确约定上述房屋归王某所有,儿子由董某扶养,王某每月向董某支付抚养费300元。如到期不付上述费用的,以该房屋作抵偿。20031013,董某将该房屋以市场价格出售给陈某并交付产证,此后该房屋一直由陈某家人居住。2009109,王某以董某、陈某二人为被告诉至太仓市人民法院,认为该房屋的原产权人为王父,后王父将房屋赠予王某,故王某是该房屋的实际产权人,董某为无权处分,要求确认该买卖合同无效。

处理结果:

    太仓市人民法院经审理认为,虽然该房屋登记在王父名下,但是在1997年董某与王某离婚时,太仓市人民法院向王父本人进行询问,王父陈述该房屋是董某与王某购买,仅因为房改政策登记在他的名下,他并没有出资,房屋产权证也一直由董某和王某保管。故该房屋应当属于董某与王某的夫妻共有财产。《民事调解书》中分配该房屋归王某所有,故王某应当是房屋的实际产权人。虽然董某与王某离婚时约定王某不支付抚养费就以该房屋作为抵偿,但双方没有办理合法的抵偿手续,不能视为董某已经取得该房屋的所有权。董某将该房屋出售给陈某,属于无权处分。但是在董某处理之前,王某表示过同意董某处理房屋的意思,并且根据其他证人证言证明王某在2004年左右即知道董某出售房屋的事实并未提出异议,同时在09年同意与陈某去办理产权变更手续,因此董某虽然是无权处分,但是得到了产权人王某的追认,该买卖关系是合法有效地,王某现在反悔,法院不予支持,故驳回原告王某的诉讼请求。

理论探讨:

一、房产所有权证上登记的所有权人与实际产权人不符时,如何认定产权归属?

    根据《物权法》的规定,不动产实行登记公示原则,即不动产的登记人一般推定为不动产的产权人。但是《物权法》第十九条明确规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”此条内容充分说明,不动产的登记人并不一定就是实际产权人,不动产登记的内容可能发生与实际产权不一致的情形。那登记与实际产权不一致的情形下,就应当根据实际的状况来判断实际产权人,这才符合《民法通则》中关于诚实信用的基本原则,同时维护交易的稳定性。

本案中,该房屋实际由董某和王某出资购买,产权证也一直保存在董某和王某处,房屋也一直由二人居住,上述事实也得到了登记的产权人王父的认可,故可以认定该房屋的实际产权人本为董某和王某。

二、无权处分中,权利人的追认通过什么形式进行表示足以认为是明确的?

   《合同法》第51条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。合同法并没有明确权利人追认的方式,我们应当认为只要符合《民法通则》规定,只要能够反应当事人的本意,无论是默示和明示都应当视为追认的方式。

    本案审理过程中,证人王轶的证词可确认王某在2004年左右即知道董某将房屋处置的事实。同时第二被告陈某也提供了证人证言证明王某早已知道董某将该房屋出售的事实,并同意与被告陈某一起去办理过户手续。王父在派出所所做的询问笔录对上述事实进行了印证。三份证据充分表明王某对董某和陈某之间的买卖关系是认可的,同时相互印证,形成了一个完整的证据链,可以认定王某对董某出售房屋的行为进行了追认。

 (供稿人:江苏周瑞昌律师事务所   吴雪瑞)

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