新闻列表
    电话:0512-53592880
    传真:0512-53592880
    邮箱:zrc015@163.com
    地址:太仓市上海东路5号华侨大厦10楼1007-1008室
    网址:www.zrclaw.com
    qq客服:点击这里给我发消息
查看地图
典型案例

我的20万元能不能要回?——解析M公司与某冷器厂租赁合同纠纷案
发布时间:2011-1-14  阅读:487次

我的20万元能不能要回?

                       ——解析M公司与某冷器厂租赁合同纠纷案

推荐理由:

    《意向书》的形式在经济往来中被广泛使用,但《意向书》本身的性质和约束力在法律上并没有明确规定。此案是由于签订《意向书》导致的纠纷,其中又涉及到定金、违约等《合同法》和《担保法》中重要的法律问题,具有极大的研讨价值。

案情简介:

    M公司与某冷器厂于2010年2月3日签订《房屋租赁意向书》一份,约定M公司拟租赁冷器厂所有的一幢非居住用房,M公司向冷器厂支付20万元意向金,双方在2010年3月1日前签订正式租赁合同,签订正式租赁合同后该意向金转为第一个月房租和押金。《意向书》签订后,M公司通过网上银行向冷器厂汇款20万元,写明用途为“租房定金”。到2010年3月1日,任何一方均未提出签订正式合同,此后也一直未予以联系。直至2010年10月,M公司将冷器厂起诉至太仓市人民法院,要求冷器厂返还意向金20万元。

本案争议焦点:

一、 20万元是否是定金?

   《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”因此定金是指合同当事人为了确保合同的订立或履行,依据法律规定或当事人的约定,由当事人一方预先给付对方当事人的金钱。定金的特点是:1、定金合同是一种实践性的合同,自一方当事人交付定金时成立。2、定金的所有权自约定的定金处罚条件成就时,即发生转移或成为索赔的标准。比如接受定金的一方违约时,定金就成为支付定金一方的索赔标准。3、定金作为担保方式是双方担保,而非担保债权人一方。定金对支付定金的一方和接受定金的一方均有约束力,担保的是双方特定的行为。任何一方不履行合同或有其他合同约定的事由出现,均要招致相应的定金处罚。在认定定金条款或定金合同时,如果合同中有明确的约定,当然不存在异议;如果合同约定的担保方式没有冠以定金的名称,则应当根据定金的上述自身特点,考察约定的内容是否具备定金的性质。如果合同内容有符合定金特性的定金罚则,就应当认定存在定金;如果没有符合定金特性的定金罚则,则一律不按照定金对待。

    M公司认为,该20万元不属于定金。首先,该《意向书》中明确约定该20万元为意向金,非“定金”。《中华人民共和国担保法解释》第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等, 但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”因此,该笔金额是意向金,非定金。其次,双方在《意向书》中明确约定该意向金在双方签订正式房屋租赁合同后冲抵押金10.416万元及其余转为第一个月租金。该条款明确了20万元意向金的用途,不具有任何定金罚则的任何特征。

    冷器厂认为,该20万元属于定金。虽然双方在《意向书》中没有明确约定该20万元为定金,但是M公司支付该20万元的目的是为了确保双方在2010年3月1日签订正式房屋租赁合同,具有订约定金的性质。其次,M公司在支付该笔款项时已经明确用途为“租房定金”,进一步明确了双方签订《意向书》的本义,认定了该笔款项的用途。

二、 M公司是否可以取回该20万元?

    依照《担保法》规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。如果该笔金额性质确认为定金,且M公司存在不履行约定债务的情形,则无权要求取回该20万元。

    M公司认为被告方应当返还该20万元。原因在于该20万元不属于定金,同时原告方也不存在未履行约定债务的情形。双方签订的《房屋租赁意向书》第六条明确约定:“甲乙双方在2010年3月1日前携本意向书、房屋产权证、双方营业执照副本复印件及代理人授权委托书签订正式房屋租赁合同,”该条款并没有要求M公司负有主动到冷器厂签订合同的义务。2010年3月1日后,致冷器厂也没有与M公司联系,导致双方现在未签订正式房屋租赁合同,因此双方都有责任,不存在M公司单方违反《意向书》约定的情况。

    冷器厂认为该20万元不应当返还。因为该20万元本质上就是定金,双方未签订正式房屋租赁合同的原因在于M公司违反约定,不再租赁该房屋,故应当适用定金罚则,由冷器厂没收M公司方支付的20万元。

审理结果:

    太仓市人民法院经审理认为,该20万元双方没有明确约定为定金,也没有约定该20万元具有定金的基本性质和特点,难以认定为定金。《意向书》明确约定冷器厂在2010年2月3日之后2010年3月1日之前不得将该厂房租赁给他人。冷器厂遵守了《意向书》的约定,但由于M公司最终不再租赁该房屋导致双方无法签订正式租赁合同使冷器厂蒙受了一个月的租金损失,对于这一笔损失应当由M公司来进行赔付。该笔损失的标准可以参照双方在《意向书》中约定的月租金标准。

    太仓市人民法院组织原告方M公司和被告方致冷器厂进行调解,经过法院的有效工作,双方达成调解协议,由冷器厂返还M公司10万元。

(江苏周瑞昌律师事务所  周瑞昌律师)

 

上一条:山东某电工材料有限公司诉太仓某机电有限公司承揽合同纠纷
下一条:谁卖了我的房子?——解析房屋买卖合同中的无权处分行为
  【关闭】 【打印】
网站首页  |   关于我们  |   新闻动态  |   专业团队  |   媒体平台  |   法律法规  |   业务范围  |   收费标准  |   联系我们
版权所有:太仓律师事务所 江苏周瑞昌律师事务所  地址:太仓市上海东路5号华侨大厦10楼1007-1008室
电话:0512-53592880  传真:0512-53592880  邮编:215400  电子邮箱:zrc015@163.com   技术支持:太仓网站建设-泽网互联 主机支持:泽网